Tú eliges: ¿tasa fija o variable?

Sí, los tiempos han cambiado y ya no es tan fácil -como hasta hace cinco o seis años- conseguir un préstamo accesible para la compra de una vivienda. Pero si te has decidido a comprar y haces un buen plan, puede que no te resulte tan complicado obtener una hipoteca que te permita convertirte en propietario.

La primera decisión con que te encontrarás al investigar tus opciones en materia de hipotecas es que puedes elegir entre préstamos a tasas fijas o tasas variables, con plazos que pueden ser de 15, 20 o 30 años.

Con una hipoteca a tasa fija los pagos no cambian durante la vida del préstamo. Aunque las tasas pueden ser más altas, en un plan a 30 años pagarías más interés que capital durante las dos terceras partes de la vida del préstamo, o sea, tendrías unas buenas deducciones de impuestos. En un plan a 15 años las tasas pueden ser más bajas, pero la cuota será más alta porque cargan un mayor componente de capital.

La opción de refinanciar

Si en algún momento las tasas de mercado bajan en relación con la que has pactado con el banco, puedes considerar una refinanciación. Los expertos aconsejan dar ese paso si encuentras tasas dos puntos más bajas que la vigente en tu contrato y si planeas seguir en tu actual casa entre un año y medio y tres años más. Si refinancias tendrías que volver a pagar los gastos que ya has pagado al cierre de la hipoteca original, más los costos de iniciación y solicitud del nuevo préstamo.

Si en lugar de una hipoteca a tasa fija te intrigan las de tasas ajustables (las ARM, por sus siglas en inglés de adjustable rate mortgage), puedes encontrar préstamos a tasas variables por intervalos, por índices, con márgenes de ajuste, sólo interés y con tasas de captación, entre otras. Como sugiere esta guía de la Reserva Federal, las ARM son el eje de un mundo de creatividad financiera.

• En las ARM por intervalos, los períodos de ajuste se establecen cuando firmas el contrato de préstamo. Los cambios en las tasas se producen al final de cada período, de un año, tres o cinco, según lo que acuerdes con el banco.


• En los ajustes por índices, las ARM quedan ligadas a un índice que sigue el movimiento general de las tasas; estos reajustes suelen ser anuales y se aplican uno o dos meses antes de cada aniversario de la firma del contrato.


• En los préstamos con márgenes de ajuste, la tasa también está atada a un índice de tasas, pero con cada variación del índice el banco agrega de uno a tres puntos extras, el margen que se establezca a la firma de la hipoteca.


• Una hipoteca en la que sólo pagas los intereses, más conocidas como “interest-only”, es un préstamo en el que pagas una tasa fija por los primeros tres o cinco años, pero que a partir de entonces pasa a ser variable. Pagas sólo intereses durante 5 a 10 años, y a partir de allí se añade un componente de capital: es el momento del desmayo, porque la cuota sufre un abrupto salto.


• En los préstamos con tasa de captación, las ARM empiezan con una tasa baja, pero meses después, a veces dos meses, a veces un año, funcionan igual que las ARM ajustables por índices o con márgenes de ajuste.

Por ley, todas las nuevas ARM tienen distintos topes de aumento de tasas. Los topes rigen durante la vida del préstamo, y limitan la acumulación de ajustes hasta un total de puntos con independencia de lo pudiera variar el índice. Hay topes periódicos, que limitan el reajuste de la tasa entre un ciclo de variación y el siguiente. Hay topes en las cuotas, que limitan los aumentos en las cuotas en relación con el pago previo, aunque esta alternativa se usa relativamente poco porque puede ocurrir que aunque la cuota se mantenga baja el capital siga en crecimiento y la deuda se vuelva impagable.

Más sobre tasas de interés:

Guía de préstamos para la vivienda (en inglés)

Guía para el consumidor sobre hipotecas hipotecas a tasa ajustable